不動産登記の目的 土地や建物、いわゆる「不動産」の所有者は、売買や相続などによって変わります。この点は他の財産と同じですが、不動産はとても価格が高い重要な財産である上に、手渡しや収納保管ができない大きさです。
このため、もし、購入した不動産について「本当は自分が所有者だ」という人が現れたり、二重売買や、架空物件の売りつけなどの被害に遭ってしまうと、自分の権利が守られず、大変な損害を受けてしまうおそれがあります。
そこで、国が管理する公開の記録である「登記記録（登記簿）」に、自分が所有者であるということを記録しておくことで、万が一の場合に権利が守られるようにしておきます（これを「対抗力をそなえる」と言います）。これが不動産登記の制度の最も大切な目的です。
登記記録には、所有権のほか、抵当権・根抵当権や賃借権、地上権などといった、その不動産の利用・活用についての権利も記録することができるため、所有者だけでなく、土地や建物を借りている人や、土地や建物を担保として金銭を貸し出している人（金融機関など）の権利も、これによって守られるしくみになっています。
二つの部門と分業 不動産の登記は、それぞれの不動産ごとに、次の二つの部分に分けて記録されます。
（１）表示に関する登記
土地・建物の所在や面積、用途など、その不動産の物理的な状況を明らかにし、不動産を特定するための記録
（２）権利に関する登記
所有権、抵当権、賃借権など、その不動産について、どのような権利を誰が持っているかを明らかにした記録
「（１）表示に関する登記」は、不動産の規模や形状を正しく記録する必要上、測量を行った上で精密な図面を添えて登記しなければなりません。このため、この部分の書類作成や手続の代理を職業にできるのは、測量や製図の技能を持つ土地家屋調査士に限られています。また、不動産が存在する以上、トラブル防止のためにも公に表示しておく必要があるので、原則として所有者には登記を行う義務があります。
一方「（２）権利に関する登記」は、権利が生じたことや変動したことを正しく記録するため、その権利が生じた・変動したという証拠書類を添えて申請しなければなりません。こちらは、権利という目に見えないものを法律に基づいて明らかにし、保護していく作業になるため、その業務を受託できるのは、民法などの法律の専門家である司法書士となります。
「権利に関する登記」は、「表示に関する登記」とちがって登記をするかどうかは自由である（義務ではない）ものの、所有者などの権利者にとっては、むしろこちらの方が重要な記録になってきます。
具体例を挙げると、「建物を新築し、その建物を担保として銀行から融資を受けた」という場合の登記は、次の３つの申請手続が必要となります。
１ 建物の表題登記 （表示に関する登記：土地家屋調査士に依頼）
２ 所有権保存登記 （権利に関する登記：司法書士に依頼）
３ 抵当権設定登記 （権利に関する登記：司法書士に依頼）