境界の特定・確認 土地家屋調査士業務
土地の「所有権」は、原則、売買などによって自由に他人に譲ることができます。一方、土地の「境界」は、個人の意思では変更することができません。
土地の境界は、明治時代に地租改正の一環として全国すべての土地の境界が確認されて以降、公に定まったものであって、これが容易に動いてしまうと大変な混乱を生じるためです。こうした公に定まった土地の境界を、厳密には「筆界」と言います。
そして、筆界についての混乱や紛争を防止するため、基本的には、土地の筆界点である場所に、杭や金属標、鋲などの「境界標」が設置されています。ただ、設置されてから時間が経過したために、境界標が破損したり紛失してしまったりして、境界が分からなくなっていることがしばしばあります。（なお、境界標を故意に破壊したり撤去したりすると、境界損壊罪という犯罪に該当することもあるので注意してください。）
そういった場合は、法務局に保管されている過去の図面などを調べ、どこが筆界であったのかを確認する必要があります。
ここで注意しなければならないのは、筆界の確認とは、公に定まっている筆界が、現地のどこに当たるのかを「探し出す」作業だということです。決して、隣り合う土地の所有者同士で「取り決める」ものではありません。隣の土地の所有者の方と、境界についての主張が食い違っているということはよくありますが、その場合であっても「本当の筆界はどこなのか」という観点で調べることになります。その結果、実はどちらの主張とも異なる位置に筆界が存在した、ということも珍しくはありません。
とはいえ、「筆界がどこであろうと、自分はここまでの範囲の土地を買った」「親の代からずっと筆界を超えて土地を使用している」といったケースもあるかと思います。実はこれらは、筆界ではなく「所有している範囲」（所有権界）についての主張であって、土地の筆界とは別のものです。
例えば右の図で、１番地の土地の筆界はＡＢＣＤであり、これは動かせませんが、２番地の土地の所有者が実はＢＸのラインまでを購入して使用しており、１番地の所有者もそれを認めている、といった場合です。このようなケースでは、筆界とは範囲の異なる「所有権界」が存在することになり、それ自体は誤りでも違法でもありません。
ただ、このままですと、三角形ＢＣＸの部分について所有権移転の登記ができないので、この部分を１番地から切り離す「分筆登記」をする（場合によっては、その後２番地に合筆する）必要があります。分筆登記は、例外的に筆界を「新たに作り出す」（変更するのではない）ことのできる登記です。これによって、筆界と所有権界が一致するので、以後の混乱やトラブルを防ぐことができます。
このように、隣り合う土地同士の境界について主張に食い違いが生じているときは、「筆界」と「所有権界」とをよく整理して解決する必要があります。
筆界の確認
筆界の確認は、まずは法務局に保管されている図面等と、現地の調査によって行います。現地における筆界点が明らかになったら、その筆界点に接するすべての土地の所有者の方に確認していただきます。この一連の作業は、土地の測量を行う際には必ずといってよいほど事前に実施するものです。
これによっても筆界が明らかにならない場合には、次のような方法があります。
・筆界特定制度
・土地家屋調査士会のＡＤＲ（裁判外紛争処理手続）
・筆界確定訴訟
所有権界の確認
所有権界の確認は、一般には筆界の確認を経た後で（又は同時に）行います。こちらは、隣接する土地の所有者同士が、お互いが土地を取得した経緯やその後の占有状況などを踏まえて、納得できる位置に落着する必要があります。最終的に筆界と一致すればよいですが、そうでない場合には前述のとおり分筆登記などが必要となります。
所有権界が、任意の話し合いでは決まらないという場合、次のような方法があります。
・土地家屋調査士会のＡＤＲ（裁判外紛争処理手続）
・民事調停
・所有権確認訴訟
ご用意いただくもの
- 本人であることを証明できる書面（例：運転免許証など）
- 対象となる土地に関する図面、契約書など一式
測量・製図の要否
保管図面や現地の状況によって異なるため、ご相談ください。
費用
測量の要否や利用する手続によって異なるため、ご相談ください。