義務化の背景と内容 2011年の東日本大震災の後、安全な高台への移転や街の復興をさまたげたものの一つに、長い間相続の登記がされていないために所有者が不明となっている土地の存在がありました。このような「所有者不明土地」あるいは「所有者不明建物」は、登記の記録を見ても所有者が分からなかったり、所有者は判明しても連絡がとれなかったりするために、法律上、不動産の利用や取引ができない状況にあるため、公共事業に支障をきたすだけでなく、経済活動の足かせにもなってしまいます。
その後の調査や研究により、このような「所有者不明土地・建物」は、日本じゅうに膨大な数・面積が存在していることが判明してきました（一説では、日本の土地の２割が所有者不明土地であるとも）。その最も大きな原因は、相続登記の未実施です。そこで、将来への負の遺産をこれ以上増やさないよう、これまで法的義務ではなかった土地・建物の相続の登記（所有権移転登記）について、2024年４月から義務化されました。
具体的には、「所有者が亡くなったこと」と「自分がその不動産を相続したこと」を知った人は、その日から３年以内に、相続による所有権移転登記を申請する義務を負います。これを行わなかった場合の罰則として、10万円以下の過料が定められています。
注意すべき点は？ （１）ずっと相続登記をしていない不動産
例えば、父親が亡くなったので相続の登記をしようと思ったら、登記簿上の名義が曾祖父になっていた･･･などという場合があります。
その場合、ひいおじいさんが亡くなった時から３世代にわたって相続登記をしなければなりません。そうなると、登記申請に思っていたよりも時間や費用がかかる場合があります。また、自分一人が所有者になると思っていたら、親戚一同との共有だったことが判明する場合もあります。特に、今まで把握していなかった所有不動産が出てきたような場合は注意してください。
（２）「とりあえず相続登記」をしても･･･
相続人の間で遺産分割協議をした場合でも、やはりその日から３年以内に、分割協議に基づく相続の登記をする必要があります。
また、遺産分割協議に時間がかかりそうだから、とりあえず法定相続分（民法で定められた相続分）によって相続の登記をしておいた、という場合であっても、その後遺産分割協議が成立したときには、成立から３年以内に相続登記をする義務が生じるので、注意が必要です。
簡易な方法もある！ 相続による登記の義務化とあわせて、すぐに正式な相続登記ができない場合のために、簡易的な方法により「義務を履行した」とみなしてもらえる制度が設けられました。それが「相続人申告登記」（相続人であることの申出）のしくみです。
これは、不動産の所有者が亡くなったときに、複数いる相続人のうちの誰か一人が、法務局に対し、「自分は相続人である」ということを、それを証明する戸籍謄本等を沿えて申告すると、登記官が、申告者が相続人である旨を登記記録に記載してくれるというものです。
正式な所有権移転登記ではありませんが、これを行うと、とりあえず相続による所有権移転登記の義務は果たしたとみなされます。
この申告の手続は登記の申請と似ていますが、添付書類も少なく比較的簡易な方法なので、所有権移転の申請に比べ、司法書士に依頼せずにご自身でできるという場合も多いと思います。
なお、当事務所では、相続人申告登記の申出について、書類作成や代行も行っております。
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